Девелопер

Обучение на Девелопера

Вузы

Московский открытый институт

Строительство (Филиал в г. Оренбурге Московского технологического института)

Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы

Экономика (Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы)

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Экономика (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Московский технический университет связи и информатики

Экономика (Заочный общетехнический факультет МТУСИ)

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Какая разница с застройщиком

Понятия девелопера и застройщика весьма сходны. В частности, второго из них в Европе не существует.

В целом это сходные понятия, но на практике застройщик обязательно владеет участком, на котором он строит здание либо комплекс, тогда как второй специалист может работать на земле, которая ему не принадлежит. В такой ситуации наниматель платит ему гонорар.

В то же время девелопер, который имеет во владении объект, над которым работает, ничем не отличается от своего аналога отечественного происхождения.

Таким образом, девелопер — это специалист, который находит объекты недвижимости (участки или здания), после чего приобретает их на свои деньги либо чужие вложения и «развивает», возводя на них новые здания или их комплексы.

Непосредственно отдельные виды работ выполняют структуры, специализирующиеся именно на них, а лицо этой профессии координирует процесс и рискует собственными деньгами.

После того как объект готов, это лицо либо осуществляет его реализацию, так чтобы окупить траты на саму собственность и последующие работы, либо сдает внаем.

Войти в эту профессию может только кандидат, обладающий целым рядом качеств, в том числе целенаправленность, способность к точному анализу, умение работать с людьми, завязывать контакты и организовывать их, а также положительное отношение к риску.

Специфика деятельности в Российской Федерации

В первую очередь всегда необходимо работать согласно действующему законодательству. Не следует забывать о довольно сильной бюрократизации процесса. Например, девелоперские компании Москвы могут действовать только при наличии письменного одобрения органов местного самоуправления. Следует отметить, что к их компетенции принадлежит определение целевого назначения земельного участка, равно как и его изменение. Например, было для ведения сельскохозяйственной деятельности, а затем стало для строительства зданий и сооружений. Если необходимо реализовать что-то, но нет желания создавать собственные специализированные структуры с нуля, то следует обратиться к профильной компании. Например, к ЗАО «Национальная девелоперская компания». Хотя может приглянется какая-то другая структура, специализирующаяся на строительстве. Это дело личного выбора.

Самые важные игроки рынка

В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.

Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.

Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.

В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.

Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.

У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.

Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.

Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность.

В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства, рассказывает Руслан Соловьев, руководитель проекта ЖК TopHILLS от ГК «Инград». Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.

«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом»Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»

Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости

И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости

При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Различия между Российским и Европейским девелопментом

Самое явное отличие основывается на том, что девелопмент в европейских государствах базируется на потребности в создании новой недвижимости, руководствуясь исследованиями маркетологов. В России же все девелоперские проекты индивидуальны и создаются под определенный участок земли.

У нас еще не так много девелоперских организаций, способных составить достойную конкуренцию западным, но это направление все еще продолжает развиваться.

Значимость девелоперов сегодня ощущается все больше и больше. Они способы устроить радикальные изменения, к примеру, сооружение постройки на абсолютно пустой местности.

Девелоперы — грамотные специалисты и умелые предприниматели, которых сегодня не так уж и много.

Разновидности девелоперской деятельности

Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.

Реновация;

Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.

Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.

Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:

1. speculative-девелопмент;
2. fee-девелопмент.

Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.

Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.

В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.

Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:

• Строительство, опираясь на заранее подготовленные технические требования. В данном случае, девелопер не принимает участия в проекте в качестве инвестора и не занимается разработкой чего-либо. Он должен проследить за качественным исполнением задач, поставленных застройщиком. Фактический владелец проекта, это инвестор (главный собственник), а девелопер исполняет функции администратора;
• Вознаграждение. Здесь заказчик нанимает девелоперскую компанию, которая берёт на себя ответственность за реализацию поставленных задач. Как ответственное лицо, девелопер будет выполнять привычные для себя функции, контролируя работу подрядчиков и неся полную ответственность за итоги работы. При этом, на девелоперской компании нет субсидиарной финансовой ответственности в равной степени с заказчиком. Доход девелопера зависит от объёма, сложности работ, а также выполненных функций. Если говорить о стандартных условиях, средняя ставка составляет 3-7% от общей стоимости проекта;
• Спекуляция. В данном случае, девелоперская компания вкладывает личные средства и вместе с этим заключает договора с компаниями и физическими лицами, которые примут участие в проекте в качестве основы финансовой системы. Поскольку здесь девелопер, это не только инвестор, а и исполнитель своих служебных обязанностей (то есть ведёт контроль за реконструкцией, строительством, а также следит за работой подрядчиков, неся материальную ответственность за реализацию проекта), по окончанию работ он может заявить своё право на долю дивидендов. Если девелопер вкладывает в проект 10% на начальной стадии проведения работ, в конечном итоге, доля компании может составить не менее 35%.

Лидер девелоперского проекта

В России многие девелоперские компании по инерции используют линейно-функциональную модель структуры, где ответственность за проект делят операционный директор и руководитель проекта.

В нашей компании используется матричная структура управления, которая третий год доказывает свою эффективность. При такой структуре ответственность за финансовые результаты проекта в первую очередь несет лидер девелоперского проекта. У нас этот управленец возглавляет проектную группу, в которую входят специалисты из всех департаментов.

В идеале кандидат, претендующий на эту должность, должен иметь два образования: строительное и в сфере маркетинга или менеджмента. Это тактик с лидерскими качествами и высокими коммуникативными навыками, организатор с твердым подходом. Если на собеседовании потенциальный лидер проекта знает о своих будущих полномочиях больше других в компании, то это хороший кандидат.

Девелопер или девелоперская компания это | Словарь терминов по недвижимости

Девелопер — кто это такой?

https://www.moshol14.ru/informaciya/slovar-terminov/developer/

2020-04-28 19:12:00

Девелопер — это субъект рынка недвижимости (в т. ч. складской), который приобретает строения и земли с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи. Термин произошел от английского глагола «develop» — «развивать».

28.04.2020

Девелопер — это субъект рынка недвижимости (в т. ч. складской), который приобретает строения и земли с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи. Термин произошел от английского глагола «develop» — «развивать».

В российском законодательстве это понятие никак не закреплено. Но слово активно используется с конца 90-х годов. При этом девелопера нередко путают с застройщиком.

В чем разница?

Застройщик и девелопер — понятия близкие. Застройщик — это тот, кому принадлежит проект (т.е. «план развития» недвижимости). Он же является временным собственником или арендатором земли, на которой идет строительство — чем не «покупка с целью улучшения»? Но разница есть.

Застройщик — термин юридический. Именно этот субъект по закону является ответственным лицом.

А девелопмент недвижимости — это экономический термин. Говоря простыми словами, девелопер — это такой предприниматель. Его главная задача — увеличить стоимость здания или участка земли. При этом формально за качество «продукта» он не отвечает — это удел застройщика. А девелопер — это тот, кто осуществляет рекламную поддержку проекта, привлекает инвесторов, занимается реализацией.

На межрегиональных рынках реализуется и такая схема: крупная компания-девелопер создает несколько предприятий-застройщиков в регионах. Головное представительство обеспечивает информационную и рекламную поддержку, а «дочерние» компании занимаются строительством.

Иногда девелопмент сочетают с другими видами предпринимательской деятельности. Например, существуют банки-девелоперы.

Основные задачи и функции девелопера:

1. Исследование рынка

2. Финансовая оценка объекта недвижимости

3. Разработка бизнес-плана

4. Поиск и привлечение инвесторов

5. Подготовка проектной (инженерной, технической) документации

6. Управление ресурсами (деньгами, материалами, людьми)

7. Контроль над качеством и сроками строительных работ

8. Поиск покупателей

Виды девелопмента

Традиционная классификация девелопмента включает в себя две разновидности: fee (от англ. «вознаграждение») и speculative (спекулятивный). Но иногда выделяют и третью категорию — BTS-девелопмент.

Fee-девелопер — это наемный специалист, работающий на инвестора. Fee-девелопер играет роль управляющего, он не вкладывает собственные средства и не проявляет чрезмерной инициативы. Он разрабатывает проект, согласовывает документы, нанимает строителей. Иногда (если речь идет о нежилой недвижимости) занимается вопросами последующей аренды офисов, складов, торговых точек и т.д. За свои труды fee-девелопер получает гонорар. Поиск таких специалистов обычно осуществляется через тендеры.

Speculative-девелопер — полноправный владелец проекта, его инициатор. Он выполняет те же функции, что и fee-девелопер, но выступает также в роли инвестора. При этом он может привлекать средства «со стороны», брать кредиты, искать спонсоров и других инвесторов, чтобы уменьшить свои финансовые риски.

В обоих случаях основной целью девелопера является получение максимальной прибыли. Возведенный объект стремятся продать подороже, тщательно исследуют рынок, вкладывают ресурсы в рекламу. Fee-девелоперы в России обычно получают 10% от стоимости проекта. Заработок спекулятивного девелопера выше, но у него и рисков больше.

BTS-проекты не могут считаться девелопментом в полном смысле, т.к. они не ставят целью максимизацию прибыли. Строительство BTS — это возведение или переоборудование здания под конкретные цели, для нужд определенной компании. /См. Что такое объект Build-to-suit (BTS)?/.

«Девелопер» в этом случае получает фиксированную, заранее оговоренную сумму, которая не зависит от конечной стоимости объекта. Но функции его остаются прежними.

Существует и другая классификация — по типу недвижимости, которую собираются улучшать.

Заключение

Вот и рассмотрено, что собой представляют девелоперские компании. Давайте кратко подведем итог всему вышесказанному. Девелоперские компании — это структуры, которые специализируются на развитии. Они занимаются этим процессом на всех его этапах, начиная от оформления задумки и заканчивая сдачей в эксплуатацию. Хотя сейчас наблюдаются относительно тяжелые времена, но ввиду невысокой конкуренции и широкого поля деятельности в этой сфере можно попробовать закрепиться, если есть необходимые знания и умения. Необходимо всегда помнить, что профессионалов высоко ценят, ведь небольшое вложение в них позволяет получить многократную выгоду.