Постройка дома своими руками. советы от застройщиков

Материалы и технология строительства дачи

Следующий ваш шаг – определиться с тем, какую вы будете использовать технологию строительства и, соответственно, стройматериалы. Выбор достаточно велик, но все же он сводится лишь к трем основным вариантам.

Основные технологии строительства

• постройка дома из кирпича или газосиликатного блока;
• каркасное строительство;
• строительство дачи из бруса или бревен.

Газосиликатная или кирпичная технология строительства дачи

Первый вариант позволит построить максимально прочный дом, особенно если выбран кирпич. Но кирпичное здание выйдет дороже по себестоимости, и скорость его возведения уступает скорости постройки по другим технологиям.

Газосиликатный дом возводится быстро, стоит сравнительно не дорого, а использование арматуры в соединительных швах между блоками сделает такой дом очень прочным и долговечным. Но самое главное преимущество газосиликата – отличная тепло и шумоизоляция дома.

Каркасная технология строительства дачи

Каркасная технология дает самую высокую скорость постройки. Минусы такого дома – он будет стоить чуть дороже газосиликатного и окажется наименее прочным. Однако современные материалы для каркасного домостроения обеспечивают достаточный уровень прочности и долговечности, тем более, что речь идет о строительстве дачного домика, а не капитального строения.

Что касается постройки крыши, то в строительстве на дачном участке используют все те же самые кровельные материалы – шифер, в том числе эластичный, кровельное железо различных профилей, черепицу, металлочерепицу, мягкую черепицу. Ориентируйтесь только на свой вкус и возможности!

Общие моменты

Разумное планирование бюджета строительства начинается на этапе выбора проекта будущего строения

Разумное планирование бюджета строительства начинается на этапе выбора проекта будущего строения. Строительство дома сложной конфигурации в плане, с множеством архитектурных деталей и заумной планировки обойдётся намного дороже. Выбирая дорогостоящий сложный проект, не думайте, что вам удастся справиться самому.

Намного проще и дешевле построить своими руками дом, который имеет простую планировку, несложную крышу. Но при этом не стоит позволять себе лишние квадратные метры, которые станут в копеечку в ходе эксплуатации дома

Важно точно определиться с необходимой площадью, которая удовлетворит потребности семьи, но при этом в проекте не должно быть архитектурных излишеств в виде сложной многоскатной крыши, колонн, эркеров и арок

Если сделать стены из лёгких стеновых материалов, то вы сможете существенно сэкономить на обустройстве фундамента, выбрав облегчённый или мелкозаглублённый вариант. При выборе столбчатого или свайного основания вы сможете сэкономить не только на материалах, но и на объёмах земляных работ.

Однако при самостоятельном возведении дома не стоит экономить на следующих вещах:

• Цемент. Чтобы строение было прочным и долговечным, используйте только качественный цемент.
• Глубина фундамента. Лучше выполнить предварительный расчёт с учётом геологических особенностей местности, УГВ, климатических условий и веса строения. Дом, сделанный на непрочном основании, подвержен деформации из-за усадки, воздействия сил морозного пучения грунта и т.п.
• Качественные стеновые материалы. Они должны быть не только прочными, но и гарантировать достаточную степень теплоизоляции дома, чтобы в будущем вам не пришлось тратиться на отопление.

Из чего же сделать стены дома

А как начать строительство частного дома, не продумав, из чего его строить? Правильно – никак. И в первую очередь определяемся с выбором материала для стен. Каркасные легкие дома большей частью состоят из легких конструкций и утеплителя, поэтому возводятся быстро и стоят меньше. У зданий из бетонных и керамических блоков стены толще, строить их дольше, соблюдая необходимые перерывы для схватывания раствора.

Для облегчения выбора перечислим отличия тяжелых блочных и легких каркасных домов.

• Дом, построенный из блоков, обязательно делают на глубоком фундаменте ленточного типа. Каркасный дом можно построить на простом столбчатом фундаменте.
• Легкие дома требуют деревянных или металлических перекрытий. В блочных постройках они могут быть из железобетона или в виде деревянных балок.
• Хоть каркасный дом построить дешевле и быстрее, но и срок службы его меньше, чем дома из «тяжелых» материалов. Последний может и сто лет прослужить. А еще дом из тяжелых штучных материалов медленнее прогревается летом и охлаждается зимой.
• Но при строительстве блочного или кирпичного дома на участке придется развести много грязи – ведь надо и раствор сделать, и материалы сложить. Легкие материалы не требуют «мокрых» этапов строительства и весь процесс строительства выглядит более компактно.

Совет №1. Определитесь с целями

Прежде чем решиться на покупку загородного дома, потенциальному покупателю следует определиться: а зачем ему вообще нужен дом за городом.

Полезно для начала оценить, сколько времени и в какое время года вы и другие члены вашей семьи будут проводить в своем новом загородном коттедже.

На практике дом для постоянного проживания и место для сезонного отдыха — это совершенно разные требования к местности, окружению, инженерным и архитектурным решениям, набору бытовых удобств.

«Коттеджный недострой» на берегах озер — следствие, прежде всего, ошибок в определении целевого назначения объектов. Капитальные строения из кирпича и монолитного бетона потребовали от своих владельцев постоянного присутствия, а также новых и новых затрат на развитие инфраструктуры и охрану своих владений.

«Традиционный» зимний дом может стать обузой для своего хозяина, требуя неоправданных усилий, направленных на поддержание «тонуса».

Если в холодное время года вы проводите за городом не больше двух-трех дней в неделю, то просторное каменное строение с водяным отоплением способно серьезно омрачить уик-энд: оно требует постоянного поддержания «плюсовой» температуры. В противном случае, приехав на дачу в пятницу вечером и приведя в рабочее состояние инженерные системы, только в воскресенье вы наконец сможете лечь спать без пальто. Но, увы, выходные летят быстро, и уже нужно сливать воду из водопроводных труб и отопительных котлов…

Поэтому для начала необходимо соотнести требования, предъявляемые к будущему загородному месту жительства с реальной покупательской возможностью и имеющимися на рынке предложениями.

 Все наши статьи из рубрики «Юридический справочник» »»»»

Подготовка проекта и его привязка к местности

Если застройщик для строительства дома выбрал типовой проект, его необходимо привязать к местности. Поэтому производят вынос строения в реальную величину. Этот процесс обязательный и направлен на установление оптимального расположения жилого строения на местности с учетом климатических параметров, особенностей почвы и отвода границ частного домовладения.

Поскольку типовые проекты, в основном, проектируются не для сейсмических районов, при их привязке к месту, как правило, не получается увеличить сейсмостойкость строения. Поэтому потребуется поменять объемно-планировочное решение, этапы стройки дома либо отказаться от взятой проектной документации и подобрать другой вариант, учитывающий этот важный параметр.

В проект привязки должны быть включены два обязательных чертежных листа:

• Ситуационный план, М1:2000.
• Генеральный план, М1:500.

На первом листе обозначается план земельного участка на территории строительства, а на втором располагают пятно застройки коттеджа с разнообразными вспомогательными хозпостройками и гаражом. Принципиальным моментом считается безошибочное расположение постройки на земельном участке по сторонам света, в согласовании с нормативно-технической базой.

Осуществление контроля за строительством загородного дома

Итак, мы выбрали подрядчика для строительства дома. Но пускать стройку на самотёк нельзя — за всем этим нужно следить.

Естественно, поскольку заказчик не сможет уследить за всеми процессами, ему будет нужен такой человек, который будет контролировать процесс строительства в его отсутствие. Конечно, можно проконсультироваться с профессионалами или вычитать полезную информацию в интернет, однако в любом случае здесь нужен будет опытный человек. Это может быть хороший знакомый, прораб из девелоперской компании или наемный работник, который не работает у застройщика или его партнеров.

Как известно, в городской стройке совсем другие порядки — более строже и жестче, нежели за городом. В загородном строительстве все, в основном, решает сам заказчик. Например может организовать внешний технадзор.

Говоря о правах заказчика, стоит упомянуть статью 749 ГК РФ, которая гласит о том, что он может без согласия подрядчика заключить договор с другим инженером, который будет осуществлять контроль за строительством объекта недвижимости. При этом функции инженера будут обозначены в договоре.

Еще один важный момент: подрядчики будут уверять вас в квалифицированности и добропорядочности. Естественно, в большинстве случаев так и есть. Однако не стоит доверять каждому застройщику, как бы он не хвалился своими достоинствами и достижениями. Многие из них не совсем честны с заказчиками и пытаются снизить затраты за счет покупки некачественных материалов, что, соответственно, отражается на качестве вашего будущего дома. Не зря существует поговорка: «доверяй, но проверяй». И поэтому в данном случае бдительность и проверка не будут лишними.

В настоящее время найти человека, осуществляющего технадзор, совсем просто. Этим занимаются и частные лица, и небольшие компании. Их можно разделить на две большие группы: инженеры-строители, занимающиеся технадзором для дополнительного заработка и те лица, для кого, это основной род занятий.

Вот некоторая часть спектра услуг, предоставляемых контролерами:

1. Прогноз примерных цен, формирование бюджета строительства;
2. Избежание ошибок, приводящих к дополнительным затратам;
3. Наблюдение за подрядчиком и его работниками и оценка их квалификации и опыта;
4. Контроль качества всего процесса строительства;
5. Контроль соответствия купленных и использованных материалов согласно документации (не допускается замена материалов на более дешевые);
6. Обнаружение хищений, брака, недочетов, за которые должен отвечать подрядчик и т. д.

Посещение контролером строительной площадки зависит от темпа строительства. И ему совсем не обязательно находится там ежедневно по 24 часа в сутки

Он может посещать стройку даже один раз в неделю, важно чтобы он успевал все проверять, включая документацию. Если процесс строительства очень интенсивный, то количество посещений площадки может достигать семи дней в неделю

Многих интересует вопрос о стоимости таких услуг. В среднем для фирм она равна 35 тыс. рублей, а для частных лиц немного меньше. Конечно, прежде чем выбрать хорошего контролера, нужно поспрашивать у знакомых, почитать про различные фирмы, посетить некоторые из них и потом уже выбрать одну.

Имейте ввиду, что редко, но бывают случаи, когда подрядчик и контролер очень быстро находят общий язык и взаимовыгодно договариваются. Что, к сожалению, совсем невыгодно для вас. Поэтому 100% избавить себя от хлопот за наблюдением строительства не получится. Вам все равно придется приезжать на стройку, чтобы все проверять — хотя бы раз в 2-4 недели.

Расположение участка, инфраструктура

• Удаленность от города. Удобно ли добираться взрослым на работу, детям в школу? Где ближайшая остановка общественного транспорта, с какой регулярностью он ходит? Личное авто – дело хорошее, но и машина иногда ломается, и приходится «как все» – пешком.
• Состояние дорог и подъездных путей в районе строительства. Летом все смотрится привлекательно. Но что будет в межсезонье, в зимний период? К примеру, распутица, если дорога не асфальтирована, снежные заносы в случае узких проулков.
• Наличие в округе торговых точек, мед/учреждений и тому подобное.
• Устойчивость работы сотовой связи на участке под дом. Будет ли возможность дозвониться хотя бы до экстренных служб при возникновении нештатных ситуаций?
• «Нежелательные соседи». Достаточно перечислить лишь наиболее типичных – автострады (постоянный шум), пром/предприятия (смог и сажа на кровле, фасаде, окнах дома), очистные сооружения (полчища комаров). Естественные водоемы также не только лишь приятная прохлада, возможность искупаться или порыбачить. Необходимо уточнить, насколько разливается озеро, речка в сезон таяния снегов, не заходит ли вода на выбираемый участок.

Отдельно следует остановиться на перспективе освоения (развития) данной территории. Любая масштабная стройка, развернутая неподалеку от участка, может оказать самое негативное влияние на условия дальнейшего проживания в доме. Смещения грунта нередко приводят к проседанию фундамента, изменению конфигурации подземных водяных пластов. В лучшем случае дебет скважины на участке может снизиться незначительно, в худшем – придется искать место под новую.

Да и планирующееся строительство трассы федерального значения комфорта точно не добавит. Поэтому необходимо обязательно посетить администрации поселения, района, города и все эти вопросы уточнить. Ограничиваться лишь беседой с местным главой не стоит – он может быть и не в курсе планов областного (регионального) начальства.

Совет №3. Если нужен кредит…

Кредит на покупку загородного дома в качестве стандартного банковского продукта на сегодняшний день предоставляет ряд российских и иностранных банков

При расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, банковские депозиты, а также другие виды доходов

Вы экономите на налогах — все проценты по кредиту и часть стоимости коттеджа в размере 600 000 руб. освобождаются от налога на доходы физических лиц.

Имеется возможность включить в сумму кредита комиссионные риэлторской компании и расходы по Государственной регистрации договоров.

Обеспечение кредита — залог земельного участка и расположенного на нем коттеджа.

Завершение строительства — с привлечением подрядной организации, имеющей лицензии на право осуществления, можно выбрать любую подрядную организацию для проведения работ по коттеджу.

Расходы на покупку строительных материалов и сантехнического оборудования включаются в сумму кредита.

Технологии возведения второго этажа

Всего существует несколько технологии, опираясь на которые можно сделать просторный второй этаж в своем доме:

1. Большой популярностью среди строителей пользуется каркасная технология. В первую очередь, она приобрела такой спрос благодаря незначительному весу. Практически любое, даже старое здание будет способно вынести такую нагрузку. Также она выделяется такими качествами, как устойчивость к возгоранию и низкие затраты на покупку материала. Еще одно достоинство заключается в том, что строительную работу можно проводить абсолютно при любых погодных условиях;
2. Конструкции из металла или каменной кладки являются самыми прочными, но и дорогостоящими. В основном, их применяют при необходимости сделать второй этаж, который прослужит более 100 лет. Единственным недостатком является большой вес материалов, могут возникнуть трудности с их подъемом на первый этаж;
3. Промежуточным вариантом является укладка древесины, в этом случае придется воспроизвести достаточно сложную строительную работу.

При выборе технологии также стоит обращать внимание на то, с какой целью создается второй этаж

Покупка участка

Для начала вам надо обладать хоть каким-нибудь бюджетом и иметь участок для строительства

Для начала вам надо обладать хоть каким-нибудь бюджетом и иметь участок для строительства. Если вы ещё не купили участок, а ваш бюджет позволяет, то стоит сделать это как можно скорее.

Выбирать и приобретать участок стоит очень ответственно, ведь вам на этой территории придётся постоянно жить

Именно поэтому надо обратить внимание на следующие моменты:

Учитывайте личные интересы и мнение членов семьи. Это задаст основное направление поиска

Возможно, вы хотите жить вдали от суеты или около водоёма, леса и т.п.
Участок, который находится в городской черте или на небольшом расстоянии (10-15 км) от города, пользуется большим спросом.
Важно учитывать габариты участка и будущего дома. Оптимальным считается соотношение площади застройки к площади участка как 1 к 10

То есть на территории площадью 6 соток уместно строить дом площадью 60 м². Конечно, вы можете не соблюдать эту рекомендацию, но если вы решите продавать участок, то такое соотношение значительно увеличивает ликвидность недвижимости.
Покупка территории под будущий дом должна делаться с учётом наличия инфраструктуры (больница, садик, поликлиника, школа, магазин). Это особенно важно, если в доме круглогодично будет проживать семья с маленькими детьми.
Транспортная доступность. Если у вас есть собственная машина, то нужно оценить качество дорог и проездов. Для жильцов без машины важна близость общественного транспорта.
Хорошо, если свой дом вы сможете подключить к централизованным инженерным сетям. Это решит множество проблем с копанием колодца или бурением скважины, а также обустройством септика или накопительной ямы. Если сетей водоснабжения и канализации поблизости нет, то к участку должно быть проведено хотя бы электричество.
Очень важно экологическое состояние местности, чтобы в будущем не оказалось, что проживание в своем доме чревато негативными последствиями для здоровья.
Также на этом этапе важно учитывать тип грунта, ведь на некоторых участках почва просто непригодна для возведения тяжеловесного капитального строения и подходит только для лёгкого дачного домика.

Когда требуется именно разрешение, а не уведомление?

В Градостроительном Кодексе (п. 39 ст. 1) под объектом ИЖС подразумевается жилье:

• отдельно стоящее;
• до 3 этажей;
• до 20 м;
• не для разделения на самостоятельные объекты (квартиры).

Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.

Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.). Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ N Д23и-2472 (23.08.2013), Роснедвижимости N АМ/1567 (27.08.2008)

Что собой представляет?

Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:

• соблюдение проектной составляющей строительства градостроительных регламентов, планировки, межевания и иные нормы закона;
• допустимость согласно целевому назначению ЗУ.

Кем и где выдается, в какие сроки?

Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные.

Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.

Кто получает, сколько оно действует?

Разрешение действует 10 лет (п. 19 ст. 51 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права.

Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).

Отличия разрешительного порядка от декларативного:

1. Для санкционирования эксплуатации объекта, регистрации застройщик обращается сам в администрацию (ст. 55 ГрК) и в Росреестр.
2. Расширенный пакет документации и дополнительные процедуры, а именно обязательно потребуются (ст. 51 ГрК), кроме документов, которые перечислены выше для уведомительного порядка:
   • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы (ст. 49 ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;
   • градостроительный план ЗУ;
   • результаты инженерных изысканий;
   • СПОЗУ;
   • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку жилого дома, не подпадающего под параметры объекта ИЖС по п. 39 ст. 1 ГрК РФ (дальше все ссылки на этот акт):

1. Разработка проектно-сметной документации – сроки зависят от исполнителя этих работ.
2. Обязательная государственная экспертиза проекта (ст. 49) – надо обращаться в администрацию (там укажут на уполномоченное учреждение). Госэкспертизу организация обязана провести максимум за 42 дня (п. 7 ст. 49).
3. Подача документов и заявления в администрацию – бумаги рассматривают в срок до 30 дн. (п. 11.1 ст. 49).
4. По завершению возведения объекта застройщик должен подать в госорган заявление свободной формы для получения разрешения на эксплуатацию. Проверку чиновники осуществляют в срок до 5 дн. (п. 5 ст. 55). Выдают соответствующее свидетельство.
5. Регистрация в Росреестре (обращается застройщик). Заявление рассматривают в 7 дн. при личном обращении или в 9 дн. через МФЦ.

• Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
• Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
• Скачать бланк заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Строительство стен из ОСБ плит

ОСБ плита — это, чаще всего, трехслойная, ориентированная древесная плита, которая изготавливается при помощи стружки и синтетических смол под воздействием высоких температур и давления.

Качество и стоимость OSB плит может быть разным, в зависимости от ее класса. Обычно качественная плита приблизительно на 90-92% состоит из щеп деревьев лиственных или хвойных пород. Щепы подбираются по общему стандарту, длина должна быть около 15 см, а толщина ее быть порядка 0,7 мм.

Данные щепы, в зависимости от слоя, укладываются в разных направлениях и заливаются смолой. На выходе получается обычно трехслойная, а реже четырехслойная плита, которая по своим свойствам существенно превосходит такие аналоги, как МДФ, ДСП, и конечно же ДВП.

Среди частных застройщиков сегодня наиболее востребована и распространена ОСБ плита третьего класса, которая обладает наиболее хорошим соотношением своей цены и твердости.

Помимо этого, плиту ОСБ можно считать улучшенным типом древесины, который имеет все достоинства обычного дерева, включая высокий уровень экологичности, однако без некоторых ее недостатков (таких как всевозможные сучки, а также изменение направлений волокон древесины).

Сфера применения таких плит чрезвычайно широка и может быть использована:

1. Как основной материал при возведении строений любого типа;
2. Для монтажа стен, полов, потолков;
3. В виде кровельных панелей;
4. Как встроенная опалубка, при проведении бетонных работ;
5. В виде конструкции лесов;
6. Для создания поддонов, ящиков, а также транспортировочных контейнеров;
7. Для создания садовой мебели или строений.

Если вы хотите построить стены самостоятельно из ОСБ-плит, вам потребуется как минимум 2 помощника. Оптимальное количество — 4 человека

Важно, чтобы хотя бы один из них имел опыт строительства и сборки каркасных домов. Другие «руки» потребуются, чтобы подать и придержать плиту, при ее креплении

Этапы строительства стен из ОСБ плит

1. На фундамент укладывается гидроизоляционный слой (чаще всего рубероид). После чего обустраивается нижняя обвязка;
2. Затем крепятся стойки и углы стен, после чего делается крепление по диагонали, защищающее конструкцию от «складывания»;
3. Следующим этапом является монтаж верхней обвязки;
4. Затем укладываются балки перекрытий, пола;
5. На следующем шаге устанавливаются рамы проемов окон и дверей;
6. Затем ставятся стропила и обшиваются;
7. Застилается пол и перекрытие;
8. Делается обшивка ОСБ панелями;
9. Устанавливаются герметизирующие доборы на углах и стыках панелей.

При самостоятельном строительстве жилого дома, стены снаружи и внутри обшиваются отдельно. Между слоями ОСБ укладывается утеплитель, прокладываются провода и системы жизнеобеспечения.

Несколько советов от застройщиков:

• В OSB плиты плохо вкручиваются саморезы. Желательно заранее просверлить отверстия под них чуть меньшим диаметром сверла;
• Для нормального теплообмена, желательно по периметру пола оставить зазор между панелями и стойками шириной в 3 мм. А между самими плитами — в 2 мм. До напольного покрытия 10-12 мм. Зазоры при отделке можно закрыть плинтусами;
• Панели пола укладываются на балки поперек их расположения. Под каждой плитой OSB должно быть не менее 3 поперечин. После чего они соединяются на брусе по длине торца листов и крепятся саморезами оба края. Шаг между балками перекрытия должен составлять 500-600 мм.